Mietkauf Modell – Erst mieten, dann kaufen!
Zwischen Eigenkapital, monatlicher Belastung und Laufzeit muss angemessenes Verhältnis bestehen
Es gibt viele Wege, die zur eigenen Immobilie führen. Einer davon ist das so genannte MietkaufModell, das in verschiedenen Varianten auftreten kann. In jedem Fall geht es darum, dass der Mieter zum Eigentümer seiner vier Wände aufsteigt.
Für den klassischen Mietkauf gilt folgender Ablauf: Der potentielle Käufer bezieht zunächst als Mieter die Eigentumswohnung oder das Haus. Parallel verpflichtet er sich vertraglich dazu, in einer bestimmten Frist die angemieteten vier Wände zu kaufen. Oft wird die Miete in Teilen auf den Kaufpreis angerechnet.
Der Mietkaufvertrag
Der Mietkaufvertrag ist eine Mischung aus Mietvertrag und Kaufvertrag über eine Immobilie, wobei dem Mieter das Recht eingeräumt wird, die Immobilie nach einer gewissen Zeit zu einem festgelegten Preis zu erwerben. Gewöhnlich werden dabei bereits erbrachte und mitunter auch überhöhte Mietzinsleistungen auf den Kaufpreis angerechnet. Der Mietkaufvertrag unterliegt wie der Immobilienkaufvertrag der Beurkundungspflicht durch einen Notar. Der Eigentumsübergang erfolgt in der Regel erst nach der Zahlung des vollständigen Kaufpreises.
Verbraucherzentralen verweisen auf Doppelbelastung
Die Mietkauf-Angebote sind vor allem an junge Familien gerichtet, die für eine klassische Eigenheimfinanzierung nicht über das erforderliche Eigenkapital verfügen. Die Verbraucherzentralen Hessen und Sachsen weisen darauf hin, dass neben der Zahlung der Miete Geld angespart werden muss, damit zu einem späteren Zeitpunkt der vereinbarte Kaufpreis gezahlt werden kann. Diese Doppelbelastung erfordert viel Spardisziplin.
Da die eigentliche Finanzierung in der Regel erst zehn Jahre später beginnt, wird das Problem des mangelnden Eigenkapitals lediglich auf einen späteren Zeitpunkt verschoben.
Und wer dann nicht genug Eigenkapital aufbieten kann, muss höhere Kreditsummen finanzieren und damit auch höhere Kreditraten finanziell verkraften können. Im Regelfall werden beim Mietkauf aber junge Familien angesprochen, die diesen hohen Belastungen kaum standhalten können. Hohe Darlehenssummen und die fehlende Möglichkeit, höhere Tilgungsleistungen aufbringen zu können, führen eventuell dann dazu, dass die Finanzierung bis in das Rentenalter laufen müsste.
Eine Finanzierung ist also nur dann erfolgreich, wenn ein angemessenes Verhältnis zwischen Eigenkapital, monatlicher Belastung und Laufzeit besteht.
Immobilie und Vertrag genau prüfen
Mietkauf- Interessenten sollten besonders auf das angebotene Objekt achten. Unter Umständen handelt es sich um Häuser oder Wohnungen, die auf klassischem Weg nicht vermarktet werden konnten. Der Bauzustand des Objektes ist genau zu prüfen, um nicht noch mit erheblichen Instandhaltungskosten konfrontiert zu werden. Schließlich sollte man den Vertragsinhalt genau prüfen. Von vornherein muss klar geregelt sein, was bei einem Umzug oder Verkauf passiert, wie man aus einem solchen Modell gegebenenfalls wieder herauskommt, welche Folgen eine Insolvenz hat und was dann mit dem Angesparten passiert.
Keine Wunder-Konstruktion
In einer Pressemitteilung der Notarkammer Sachsen heißt es: Der Mietkauf ist keine Wunderkonstruktion, mit dem jedem potentiellen Käufer der Erwerb und jedem Verkäufer die Veräußerung seiner Immobile ermöglicht wird. Es gilt vielmehr, in jedem konkreten Einzelfall zu prüfen, ob durch eine entsprechende Vertragskonstruktion auch ohne Finanzierung durch eine Geschäftsbank ein Immobiliengeschäft ermöglicht werden kann und die damit verbundenen Risiken für alle Vertragsbeteiligten überschaubar und kalkulierbar bleiben.